Verhuisde personen tussen provincies, 2014

CBS publiceerde onlangs cijfers over verhuizingen tussen gemeenten in 2014 en daar heb ik enkele grafieken van gemaakt. Het is een combinatie geworden van mijn ruimtelijke belangstelling en vlijt in een voor mij vrij nieuwe taal R, een statistische programmeertaal. (mijn code)

Aantallen verbeeld

De meeste personen verhuizen binnen de eigen provincie: de herkomstprovincie is ook vaak de bestemmingsprovincie. De eerste twee figuren laten ook zien dat het aantal verhuisde personen sterk samenhangt met het inwonertal; de figuren laten niet zien of dit relatief ook zo is. Bestemming verhuisde personen 2014 Herkomst verhuisde personen 2014

Ruimtelijke patronen verbeeld

De volgende figuren laten ruimtelijke patronen beter zien: wat is het aandeel van het aantal verhuizers op het totaal naar provincie van herkomst en bestemming. Mensen verhuizen veel binnen de eigen provincie en daarna vaak naar naburige provincies.

De noordelijke provincies hebben onderling relatief veel verhuisde personen naar elkaar, en de “band” tussen Groningen en Drenthe lijkt wel wat sterker. Personen die Limburg verlaten komen daarna vaak in Noord-Brabant uit. Flevoland springt er tot slot uit. Verhuizers uit Flevoland komen niet het meest weer in Flevoland terecht, maar het vaakst in Noord-Holland. Andersom geldt hetzelfde want verhuisde personen met bestemming Flevoland komen vaker uit Noord-Holland dan uit Flevoland zelf.

Matrix Bestemming verhuisde personen 2014 Matrix Herkomst verhuisde personen 2014

Advertisements

Vastgoedcrisis twintig jaar van nu

Navolgend artikel is fictief en op persoonlijke titel geschreven; dit artikel diende ter inspiratie. Het schetst een denkbaar scenario voor de ontwikkeling van het commercieel vastgoed in relatie tot de rol van de overheid bij de woningbouwprogrammering de laatste decennia. Een rol waar nu van teruggekomen wordt.

Nieuwbouw tot crisis te ‘publiek gestuurd’

30-01-2033 | Laatst gewijzigd: 30-01-2033

De nieuwbouw van commercieel vastgoed was tot aan de crisis najaar 2028 ‘zeer sterk publiek gestuurd’. Het aanbod was niet (primair) afgestemd op de voorkeur van gebruikers, maar op wat ‘goed is voor Nederland’, vastgelegd in beleid van Rijk, provincies en gemeenten.

Dit commentaar ontving de tijdelijke commissie Commercieel vastgoed. Deze commissie stelt een parlementair onderzoek in naar de leegstandsontwikkeling en zwakke concurrentiepositie van het Nederlandse commercieel vastgoed.

Overheden schreven tot de crisis bijna alles op de commerciële vastgoedmarkt voor. Zowel wat betreft locatie (kantoren bij treinstations, winkels in de binnensteden en bedrijfsruimten op bestaande locaties), stedenbouw (ontsluitingen, groen, water, parkeren), aantallen, dichtheid (hoog), programmering (SER ladder), multifunctioneel gebruik (winkels in de plint), architectuur als wat betreft kwaliteiten (duurzaamheid, energiezuinigheid, aanpasbaarheid en veiligheid).

De gevolgen hiervan zijn bijvoorbeeld kantorenlocaties nabij grote stations die de laatste decennia sterk zijn gegroeid, maar waar de vraag uiteindelijk niet in dezelfde mate is geland. De plancapaciteit voor kantoren is na de crisis begin deze eeuw zo beperkt dat uitbreidingsvraag alleen nog rondom stations kon worden geaccommodeerd. Op termijn zijn enkele monofunctionele locaties grondig geherstructureerd en hebben vervolgens weer gebruikers uit de drukke stationsgebieden aangetrokken.

Het winkellandschap lijkt in eerste instantie gezond, maar doordat winkels alleen nog werden toegestaan in de binnensteden zijn consumenten meer dan in omringende landen op internet gaan winkelen. Voor sommige boodschappen zijn de parkeer- en reiskosten van de binnenstad bijvoorbeeld te hoog. Een deel van de binnenlandse detailhandelsbestedingen zijn bovendien bij buitenlandse internetwinkels terechtgekomen. In het buitenland zien we dat consumenten meer in de eigen fysieke detailhandel besteden door de aanwezigheid van met de auto goed bereikbare locaties aan de stadsranden.

Het Topsectorenbeleid van de jaren ‘10 heeft uiteindelijk ook niet het gewenste resultaat opgeleverd. Een belangrijke reden hiervoor is de SER ladder geweest die verdere clustering en optimalisatie van de bedrijfsruimtemarkt heeft beperkt. De Topsectoren hebben zich niet optimaal kunnen vestigen, zoals nabij gelijksoortige bedrijven, en zijn ondergeschikt gemaakt aan het beperken van de leegstand op bestaande, vaak ongeschikte, locaties. De SER ladder heeft er vooral voor gezorgd dat het slechte is behouden en de dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt is komen stil te liggen.

Commerciële partijen op de vastgoedmarkt steken ook de hand in eigen boezem. Na de crisis van de jaren ‘10 werd door veel partijen een grotere rol van de overheid verwelkomd. Voorgeschreven krijgen wat wel en waar mag, beperkte het ondernemersrisico danig. Potentiële concurrentie vanuit de plancapaciteit werd uit de markt genomen. Bestaande belangen werden beschermd tegen nieuwe toetreders en concepten. De schrik van de hoge leegstand zat er in de jaren ‘10 zo in dat kritiek op een grotere rol voor de overheid niet voor de hand lag.

Het afstemmen van de (onzekere) vraag op het aanbod via de plancapaciteit is onnodig. Zeker wanneer deze voor de markt toch niet interessant is om te ontwikkelen. Goed onderbouwde grondprijzen (en belastingen), afhankelijk van locatiespecifieke kenmerken zoals maatschappelijke kosten en baten van de ontwikkeling, maken van de overheid een marktmeester die verder alles aan de markt kan laten. De rol van de overheid is er een van flexibiliteit en het zoveel mogelijk openlaten van gelijkwaardige opties. De overheid hoeft alleen te zorgen dat er voldoende aanbod en alternatieven zijn om aan de constant veranderende gebruikersvraag te voldoen. Alleen op die wijze kan de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt weer bijdragen aan een gezond vestigingsklimaat en economische groei.